土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，的新土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下全稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,依據(jù)什么現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用才是期間費(fèi)用，就計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象通過(guò)分?jǐn)?而土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的帳務(wù)處理項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位算出,故另外土地增值稅納稅調(diào)整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不能不能按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際中發(fā)生了什么的費(fèi)用并且直接扣除,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220

• 1、開(kāi)發(fā)企業(yè)借款利息在土地增值稅清算中的扣除

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)借款利息在土地增值稅清算中的扣除

土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，的新土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下全稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。依據(jù)什么現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用才是期間費(fèi)用，就計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象通過(guò)分?jǐn)偂６恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的帳務(wù)處理項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位算出。故另外土地增值稅納稅調(diào)整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不能不能按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際中發(fā)生了什么的費(fèi)用并且直接扣除。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條規(guī)定，（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡還能夠按對(duì)外轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算出分?jǐn)偛⑻峁┙o金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣取，但最低又不能超過(guò)按商業(yè)銀行獵殺者同期貸款利率計(jì)算的金額。以外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在聽(tīng)從“得到土地使用權(quán)所申請(qǐng)支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以上算出扣除。（二）凡沒(méi)法按轉(zhuǎn)讓手續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒懿荒苄枰峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“拿到土地使用權(quán)所全額支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以上的話算出扣除。徹底在用自有資金，就沒(méi)利息支出的，遵循以下方法扣取。根據(jù)上述規(guī)定具體一點(diǎn)可以參照的比例按省級(jí)人民政府此前明確規(guī)定的比例負(fù)責(zé)執(zhí)行。要知道，在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，正確的結(jié)轉(zhuǎn)利息支出是計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的最重要一環(huán)。筆者警告納稅人再注意的是，利息扣除相應(yīng)時(shí)沒(méi)法過(guò)分關(guān)注100元以?xún)?nèi)幾個(gè)問(wèn)題。

資本化利息應(yīng)劃屬財(cái)務(wù)費(fèi)用中直接扣除

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十七條規(guī)定，需要審核利息支出時(shí)應(yīng)主要關(guān)注：（一）是否是將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中變動(dòng)至變更土地性質(zhì)費(fèi)用。（二）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也可以同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其全面的勝利的一般性貸款的利息支出，是否是聽(tīng)從項(xiàng)目合不合理分?jǐn)偂＃ㄈ┯脕?lái)閑置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益一般是否需要沖減利息支出。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條（四）規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，早沖減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算出扣掉。而明確的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)借款費(fèi)用》規(guī)定，從事行業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為旗下房地產(chǎn)而發(fā)行債券資金所不可能發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計(jì)入或是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)記入財(cái)務(wù)費(fèi)用。納稅人在計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入時(shí)尤其要特別注意，在房地產(chǎn)完工前已記入關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出部分早在“的新土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，但，土地增值稅清算時(shí)，早能計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的屬于什么資本化的利息支出，肯定不能在開(kāi)發(fā)成本扣除，完全是決定至財(cái)務(wù)費(fèi)用中換算扣除。同時(shí)，還應(yīng)再注意憑借閑置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資拿到收益，其收益要沖減利息支出。

嚴(yán)重違反常規(guī)的利息支出不不能扣除

土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條（三）第二款規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓后房地產(chǎn)項(xiàng)目換算分?jǐn)偅⑿枰峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，容許應(yīng)代扣取，但高了肯定不能超過(guò)按商業(yè)銀行獵殺者同期貸款利率算出的金額。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第八條規(guī)定，（一）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定想執(zhí)行，達(dá)到上浮幅度的部分不不允許扣掉；（二）對(duì)此將近貸款期限的利息部分和加罰的利息不不能扣取。對(duì)根據(jù)上述規(guī)定規(guī)定，納稅人應(yīng)最重要的注意財(cái)務(wù)費(fèi)用中只能提供了金融機(jī)構(gòu)證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才愿意土地增值扣稅扣除相應(yīng)。言外之意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)全面的勝利的借款利息，如果沒(méi)有又不能可以提供金融機(jī)構(gòu)證明的，就算是還能夠按有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目可以計(jì)算分?jǐn)偛匆?guī)定記入財(cái)務(wù)費(fèi)用，也又不能在土地價(jià)值增值扣稅扣除。

未求實(shí)際支付的利息支出不不允許扣掉

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條規(guī)定，（一）在土地增值稅清算中，算出納稅調(diào)整金額時(shí)，其換算發(fā)生的支出應(yīng)在全面的勝利但未取得法律有規(guī)定憑據(jù)的不得擅入扣除。（二）應(yīng)納稅所得額金額中所資產(chǎn)卡片的事故處理費(fèi)成本和費(fèi)用，要是實(shí)際中突然發(fā)生的。（三）應(yīng)納稅所得額金額應(yīng)在確切地在各納稅調(diào)整中分別歸集，不得擅入混淆不清。（四）扣除項(xiàng)目金額中所結(jié)轉(zhuǎn)的事故處理費(fèi)成本和費(fèi)用需要是在清償項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中再突然發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)由分?jǐn)偟摹＃ㄎ澹┘{稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)旗下多個(gè)項(xiàng)目的，或是同一項(xiàng)目中建成不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)明確的受益對(duì)象，區(qū)分比較合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（六）對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)采取措施完全相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定規(guī)定為準(zhǔn)。稅收征管法第十九條規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人通過(guò)有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)的法規(guī)可以設(shè)置賬簿，依據(jù)受法律保護(hù)、最有效憑證記賬，并且核算。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)普通發(fā)票管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕80號(hào)）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)到納稅人使用不要什么規(guī)定發(fā)票特別是是沒(méi)有填開(kāi)確認(rèn)付款方全稱(chēng)的發(fā)票，再不不能納稅人作用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)。依據(jù)是什么上述事項(xiàng)規(guī)定，納稅人已實(shí)際申請(qǐng)支付的利息且能夠提供給都是假的、合法嗎、有效的支付憑據(jù)，才可明確的規(guī)定在土地增值稅稅前列支。要不然，未實(shí)際中直接支付的或是沒(méi)有合法憑據(jù)的利息支出，都不不允許扣取。