改造成本應(yīng)該量力而行，因?yàn)槊袼尥顿Y投入大回報(bào)周期長不適合高利借貸投資,改造成本最低800元/平米，水電供應(yīng)要保證充足，水壓電壓穩(wěn)定，使用年限越長相對投資可以加大,可預(yù)計(jì)年收入等于360天X客房價(jià)格X10%入住率，經(jīng)營定位和裝修設(shè)計(jì)密不可分！,三，城市民宿最好的城市民宿在歷史悠久市區(qū)古街古鎮(zhèn)里，而城市民宿如果能夠合法化就是增加城市閑置房產(chǎn)的利用效率，增加城市居民的收入！

• 1、如何提高民宿的入住率
• 2、2017年民宿越來越火，什么叫民宿

1、如何提高民宿的入住率

民宿的核心在于產(chǎn)品和服務(wù)，這個是核心中的關(guān)鍵

如果希望提高入住率，可以從以下幾個方面著手

1、檢查產(chǎn)品、服務(wù)和定價(jià)是否與潛在的目標(biāo)客戶相符合。

入住率的潛力挖掘，在于客戶的挖掘，比如走復(fù)購路線、走開辟新客路線，這都跟產(chǎn)品和定價(jià)的符合很重要。

2、適度的進(jìn)行包裝

美酒需要好瓶裝，適度的包裝，產(chǎn)品的輸出著力在重點(diǎn)，讓目標(biāo)客戶可以很清晰的了解到你的產(chǎn)品和服務(wù)。

3、開拓推廣和銷售渠道

酒香很怕巷子深，再好的酒，沒有包裝賣不了高價(jià)，沒有渠道，直接賣不出去，需要開拓第三方銷售渠道，如傳統(tǒng)ota平臺，新興的旅游預(yù)訂平臺和民宿預(yù)訂平臺。同時也要開拓自營的銷售渠道，如、微博、頭條等。

4、開展一定程度的社群營銷

這個具體視乎店長的能力，需要跟已入住客戶保持長久的熱度的聯(lián)系，提高復(fù)購率，至少也讓客戶知道并達(dá)到口口相傳。

5、開展卓有成效的營銷策劃活動

客房是死的，人是活的，需要開展一定程度的營銷策劃活動，哪怕是采摘游、返店游、相親之類的活動都好，讓死的客房呈現(xiàn)活力，添加不同程度的文化輸入，打造屬于這家店的文化內(nèi)涵。

做到以上幾點(diǎn)，提升點(diǎn)入住率問題不大， 至于想做到爆款，那么還需要做更多的事情，做更深的事情。

下面是我們采訪的其中一家民宿，很有代表意義。

視頻加載中...

2、2017年民宿越來越火，什么叫民宿

前言：當(dāng)下我們還有什么投資機(jī)會？中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入資本通吃的時代，對于機(jī)會投資100萬的機(jī)會與投資100億的投資機(jī)會是不一樣的，門檻也不一樣，而對于我們大眾來說要想獲得更多更大的機(jī)會資金籌備很關(guān)鍵，即使資金不愁，需要的行業(yè)風(fēng)口在哪里？，大家都知道科技，但不是我們能掌握的，好的資源對接龐大資本，普通人頂多在二級市場上碰運(yùn)氣。智能的設(shè)備應(yīng)用加上物聯(lián)網(wǎng)使得財(cái)富向極少數(shù)人集中貧富差距更加兩極分化。中產(chǎn)階級大量減少社會購買力下降到低點(diǎn)，大部分人能夠保住中產(chǎn)頭銜已經(jīng)不錯了。而互聯(lián)網(wǎng)電商正在成為傳統(tǒng)企業(yè)，他們的成本正在超越實(shí)體店，競爭力在下降。另一方面所有的城市里的創(chuàng)新業(yè)態(tài)都會遇到更強(qiáng)的競爭對手，他們背后都有巨大的資本支撐，硬生生的燒錢去改變了消費(fèi)者習(xí)慣，最終贏家只有一家。放眼城市所有行業(yè)正在踩踏競爭激烈，遍地狼煙倒閉潮不斷剩下的也是茍延殘喘。也許得熬過幾年才能剩者為王。只有分享經(jīng)濟(jì)的一絲曙光分享的還不夠充分，分享一切汽車，自行車，雨傘，書店，以后還有廚房餐廳，茶室，家政。可是還是回到商業(yè)模式可復(fù)制問題，可復(fù)制意味著可被顛覆。什么是不可顛覆的，那就是自然的生活，各地民俗文化不可顛覆。民宿熱是當(dāng)下趨勢，民宿包容性非常強(qiáng)大，所以它也是載體，能容的下所有的行業(yè)，任何行業(yè)都可以與民宿整合，難道不是嗎？隨便舉例都可以，沒有一個行業(yè)不能整合的，說白了它就是文化地產(chǎn)但不一定要大量建房子，但因?yàn)槭艿江h(huán)境保護(hù)土地性質(zhì)和準(zhǔn)入機(jī)制的約束，許多鄉(xiāng)村歷史建筑古民居和青山綠水成了稀缺資源。城市里因?yàn)榫蜆I(yè)機(jī)會正在逐年減少，人口老齡化也是趨勢，退休的老人越來越多，而交通醫(yī)療教育的改善使鄉(xiāng)村生活的成本降低質(zhì)量提高，更多人向往鄉(xiāng)村生活養(yǎng)老，也有工作在城市生活在農(nóng)村的現(xiàn)象越來越多，還有我們的下一代更需要接觸大自然。賺錢的三大機(jī)遇，一，混亂之后，二，趨勢，三，顛覆如今趨勢很明顯鄉(xiāng)村綜合體游學(xué)教育基地，文藝，文旅，文體的三文整合更是完美。而我們的身邊恰恰都是這樣的朋友，有做事的，也有建市，當(dāng)然造勢最重要，我們應(yīng)該這三種人都有。新木桶理論大家都知道了，唯有整合資源整合包容我們才能有話語權(quán)才能制定游戲規(guī)則才能合作共贏。而許多平臺的成功，顛覆了傳統(tǒng)思維，物權(quán)歸屬顯得不是很重要滴滴沒有自己的車，AIRBNB沒有自己的房，手里擁有能夠支配的資源就可以獲得財(cái)富，而這些只要是低效率和閑置狀態(tài)都可以借來整合從新支配！

一，民宿的投資1，民宿投資的三要素：天時地利人和民宿的天時是指國家的政策機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)趨勢，當(dāng)?shù)氐臍夂?。民宿的地利是指地理位置自然環(huán)境，交通便利，周邊有利條件，自然環(huán)境例如：景區(qū)，名山，江河湖海旁邊等。交通便利停車方便，靠近景區(qū)景點(diǎn)。人和是指民宿所在地人文民俗民風(fēng)良好，政府部門支持民宿，合伙人團(tuán)結(jié)一致各有所長。

2，民宿投資的評估與預(yù)算自營房屋的各項(xiàng)評估：安全性，改造成本，客房總數(shù)入住率，游客最大接待量，用工成本，水電供應(yīng)量，經(jīng)營使用年限，可預(yù)計(jì)收入，投資回報(bào)周期，經(jīng)營定位，自然災(zāi)害救助應(yīng)急預(yù)案等。房屋安全性是首先要考慮的事情，結(jié)構(gòu)安全，交通行走安全，消防安全，用電安全，自然災(zāi)害救助應(yīng)急預(yù)案防范是頭等大事！改造成本應(yīng)該量力而行，因?yàn)槊袼尥顿Y投入大回報(bào)周期長不適合高利借貸投資。改造成本最低800元/平米，水電供應(yīng)要保證充足，水壓電壓穩(wěn)定，使用年限越長相對投資可以加大?？深A(yù)計(jì)年收入等于360天X客房價(jià)格X10%入住率，經(jīng)營定位和裝修設(shè)計(jì)密不可分！面對自然災(zāi)害絕不能在房屋建筑結(jié)構(gòu)不安全的房屋做民宿。

3:民宿的裝修設(shè)計(jì)改造規(guī)劃民宿裝修改造要三通：通風(fēng)通光通景（自然）民宿裝修改造原則：修舊如舊保留當(dāng)?shù)靥厣ㄖL(fēng)格，就地取材，少硬化路面，多種花，盡量不破壞環(huán)境。選用環(huán)保耐腐蝕，防潮的建材。民宿整體規(guī)劃功能區(qū)劃分，基本配備停車場，住宿區(qū)，餐廳，書吧休閑區(qū)，泳池，花園菜園區(qū)等。

4，民宿的投資—融資眾籌融資股權(quán)眾籌：志趣相投的朋友共同出資做民宿消費(fèi)群體消費(fèi)眾籌：預(yù)購服務(wù)的或者通過眾籌平臺。兩種都能帶來一定的現(xiàn)有消費(fèi)群體，又能解決資金問題，風(fēng)險(xiǎn)少。

二，民宿的運(yùn)營1，民宿經(jīng)營的管理模式，物業(yè)模式或者線上線下平臺模式，以村鄉(xiāng)鎮(zhèn)為服務(wù)范圍以點(diǎn)帶片發(fā)展。

2，民宿經(jīng)營的核心團(tuán)隊(duì)：管家，文案推廣專員。盡量利用當(dāng)?shù)貏趧恿突剜l(xiāng)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生。民宿要重視人才，要吸引，會說會做會玩會寫新知青下鄉(xiāng)！

3，民宿經(jīng)營的聯(lián)盟模式，把當(dāng)?shù)氐母鞣N資源整合在一起。民宿是個大熔爐什么都可以裝進(jìn)去。民宿要三文結(jié)合：文化，文體，文旅。無論是景區(qū)，土特產(chǎn)，工藝品，農(nóng)場都可以對接聯(lián)盟。民宿運(yùn)營要挖掘當(dāng)?shù)靥厣幕?/p>

4，民宿經(jīng)營的主要內(nèi)容。游，食，住，行，購，娛，—養(yǎng)，學(xué)。視覺，味覺，聽覺，嗅覺，觸覺的全方位服務(wù)！

5，民宿經(jīng)營的旺季和淡季春季賞花，夏季避暑玩水，秋季采摘，冬季食補(bǔ)療養(yǎng)。根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)吸引游客改造旅游環(huán)境和設(shè)施服務(wù)。

6，民宿經(jīng)營的寺廟思維把生活變成生存，靠民宿生活。把生存變成信仰，傳播信仰，讓游客長期住下來，讓游客成為信徒，成為民宿生活的傳教士，甚至主持，也就是管家或民宿主，這是經(jīng)營者的最高境界和追求。

7，民宿避免同質(zhì)化競爭，個性化服務(wù)，各家各色。

8，民宿的最終結(jié)果是新農(nóng)村建設(shè)改造成具有現(xiàn)代化的公共設(shè)施完善和原生態(tài)文化的美麗鄉(xiāng)村！

三，城市民宿最好的城市民宿在歷史悠久市區(qū)古街古鎮(zhèn)里，而城市民宿如果能夠合法化就是增加城市閑置房產(chǎn)的利用效率，增加城市居民的收入！在古街里城市民宿定位要高裝修要求要舒適，有創(chuàng)意，10間左右精品房比較理想！配備簡單餐飲比較好！