摘要：本研究旨在探索北京老樓改造原地重建的技術方案與實施策略。通過分析北京危舊住宅樓的具體情況，提出了一套綜合的拆除重建技術導引流程。該流程包括前期調研、結構安全評估、環境影響評估、拆除工程規劃、地基基礎處理以及新建筑的設計和施工等關鍵步驟。還強調了在改造過程中應遵循的原則，如保持歷史風貌、確保居民生活質量不受影響、注重環境保護和可持續發展等。通過這些措施的實施，旨在實現北京危舊住宅樓的高效、經濟、環保的原地重建，為城市的可持續發展貢獻力量。

一、政策依據

自2020年6月，北京市印發《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》(京建發〔2020〕178號)，明確經市、區房屋管理部門認定，建筑結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經房屋安全專業檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質的危舊樓房，可通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造。

2024年市住建委發布的《北京市危舊住宅樓拆除重建技術導引》進一步明確相關技術標準和實施要求：

（一）適用范圍

適用于經市、區房屋管理部門認定，建筑結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患和經房屋安全專業檢測單位鑒定沒有加固價值，或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質的危舊住宅樓。若為歷史建筑則需依據國家和北京市歷史建筑保護利用的有關規定執行。

（二）基本原則

1. 不增加原有居民戶數
   • 核心區外除歷史文化街區和重點地區外的危舊住宅樓拆除重建項目，地上建筑規模增量原則上不應超過規劃許可或房屋登記建筑規模的30%。若超過30%，需經專家和有關部門組織專項評審會審定通過。
   • 對于歷史文化街區和其他成片傳統平房區、規劃道路、綠地、廣場、水域以及政務功能要求高的重點地區，以及主要交通干線兩側的危舊住宅樓，應按照相關規定進行騰退置換，引導居民異地安置。核心區內除歷史文化街區和重點地區外的危舊住宅樓拆除重建項目，地上建筑規模增量應嚴格管控，并經專項評審會審定通過。
2. 保證居民戶內使用面積不減少并優化布局
   • 合理優化戶內各功能空間布局。本市將危舊住宅樓分為簡易型住宅樓(房)和套型住宅樓兩類。對于非成套住宅套內可適當增加廚房、衛生間面積（廚房約4平方米，衛生間約3平方米）；對于成套住宅，原則上原建筑面積大于70平方米的套型不再增加套內建筑面積，原建筑面積小于70平方米的套型，且原廚房、衛生間面積小于最低標準的，可以適當增加達到最低標準。
3. 完善公共服務配套及市政基礎設施
   • 把非機動車及機動車位、市政設施、公共服務配套等設計合理融入拆除重建項目。對于單棟拆除重建項目，應利用周邊場地條件及社會停車場，新配置的非機動車和機動車停車位數量原則上不應低于認定的原有數量。

二、實施流程示例（以豐臺區馬家堡路68號院2號樓為例）

（一）確定試點

1. 2020年9月，豐臺區房管局召開專題會，初步確定馬家堡路68號院2號樓為豐臺區危舊樓改造試點。該樓建于1977年，為4層磚混結構筒子樓，多數房間面積為15.7平方米，存在設施老化、不滿足消防安全要求等問題，如樓道公共走廊堆滿煤氣罐，通道狹窄，存在重大消防安全隱患等。

（二）居民參與決策

1. 各階段居民均有參與，從改建意向征詢到實施方案公示，實施主體充分聽取居民意見，完善設計方案。馬家堡路68號院2號樓項目居民征詢率、參與率、簽約率均達到100%。居民可提出意見，如樓內居民提出的意見促使方案不斷修改完善，最終2023年9月4日，樓內90戶居民全部完成簽約，項目正式立項。

（三）方案實施

1. 原拆原建模式
   • 拆除老舊樓房，在原址再建新樓。馬家堡路68號院2號樓采取原拆原建方式，將從原有的4層擴建至地上6層，充分利用可用空間，整體統籌設計。增加電梯、無障礙通道等，適當增加室內使用面積，室內布置廚房、衛生間，改善居民居住條件；同時擴建地下空間，地下一層將增加商服空間，滿足居民日常購物需求，解決老樓安全隱患問題。
2. 項目進展
   • 2023年11月，馬家堡路68號院2號樓騰空后被拆除，新樓于2024年3月全面開工，預計2026年居民可搬進新居。

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