根據(jù)您提供的文本，成本法是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中常用的一種方法。它主要通過計(jì)算重建一個(gè)房地產(chǎn)所需的總成本來評(píng)估其價(jià)值。這種方法適用于多種類型的房地產(chǎn)，包括新開發(fā)的、正在建設(shè)中的以及已經(jīng)建成的。以下是對(duì)成本法應(yīng)用的具體分析：，，1. **基本原理**， - **重建成本**：重建成本是指將一處房地產(chǎn)完全重建所需的費(fèi)用，這包括建筑物的建造成本、土地開發(fā)成本以及其他相關(guān)費(fèi)用。， - **建筑物和土地的開發(fā)成本**：建筑物的建造成本可以通過與建筑師、施工單位等進(jìn)行咨詢，結(jié)合市場(chǎng)行情來確定。而土地開發(fā)成本則包括土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用，同樣需要參考類似項(xiàng)目的開發(fā)成本來估算。，，2. **計(jì)算方法**， - **直線法折舊**：建筑物的折舊可以采用直線法或余額遞減法來計(jì)算。直線法是將建筑物的使用年限平均分?jǐn)偟矫磕辏囝~遞減法則是根據(jù)建筑物價(jià)值遞減的比例來計(jì)算每年的折舊費(fèi)用。，，3. **應(yīng)用場(chǎng)景**， - **新的房地產(chǎn)評(píng)估**：對(duì)于全新的房地產(chǎn)，其價(jià)值可以通過計(jì)算其重建成本來評(píng)估。， - **舊房地下的“房地合估”**：重新購建成本是指將舊的房地產(chǎn)當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，求取全新房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。，，4. **適用對(duì)象**， - **新的房地產(chǎn)**：適用于全新開發(fā)的房地產(chǎn)。， - **舊的房地產(chǎn)**：適用于那些雖然已建成但尚未完成開發(fā)建設(shè)的在建房地產(chǎn)。， - **正在開發(fā)建設(shè)或停建緩建的在建房地產(chǎn)**：適用于那些正處于開發(fā)過程中尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。，，5. **評(píng)估流程**， - **確定評(píng)估目的**：明確評(píng)估的目的和范圍。， - **收集數(shù)據(jù)**：收集關(guān)于房地產(chǎn)的各種信息，包括地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、周邊設(shè)施等。， - **計(jì)算成本**：根據(jù)收集的數(shù)據(jù)計(jì)算建筑物的建造成本和土地開發(fā)成本。， - **折舊計(jì)算**：根據(jù)建筑物的使用年限和市場(chǎng)情況，選擇合適的折舊計(jì)算方法。， - **綜合評(píng)估**：將所有計(jì)算出的成本加總，得到房地產(chǎn)的總價(jià)值。，，6. **注意事項(xiàng)**， - **市場(chǎng)因素**：

一、成本法的基本概念

成本法是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)格或重建價(jià)格扣減掉折舊的部分，得到價(jià)格或價(jià)值的方法。也可以說是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等必要支出價(jià)格的匯總，組成房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。

二、成本法在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用范圍

1. 不同盈利性質(zhì)的房地產(chǎn)
   • 可評(píng)估不以營利為目的或沒有經(jīng)濟(jì)利益或潛在經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn)，這一點(diǎn)不同于收益法。
   • 例如將要開發(fā)或是新開發(fā)的房地產(chǎn)，公益或是公用為目的的房地產(chǎn)（像公園、醫(yī)院等），設(shè)計(jì)獨(dú)特或是針對(duì)特定使用的房地產(chǎn)（如工廠、機(jī)場(chǎng)等），處于保險(xiǎn)和損害賠償狀況下的房地產(chǎn)都可以用成本法評(píng)估。
2. 無需可比交易的房地產(chǎn)
   • 成本法不需要有相似的可比交易，這區(qū)別于市場(chǎng)法。對(duì)于那些沒有進(jìn)行交易和不是用來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以進(jìn)行成本價(jià)格的計(jì)算。

三、成本法在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中的計(jì)算方法

1. 確定資產(chǎn)的重建成本
   • 根據(jù)資產(chǎn)的類型、規(guī)模和質(zhì)量，確定其重建成本。重建成本包括建筑材料、人工費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。
2. 考慮折舊和功能降低
   • 根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，考慮折舊和功能降低對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。折舊是指資產(chǎn)在使用過程中價(jià)值的衰減，而功能降低是指資產(chǎn)因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步或變化而導(dǎo)致功能的降低。
3. 考慮市場(chǎng)條件和時(shí)機(jī)
   • 根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)條件和時(shí)機(jī)，對(duì)資產(chǎn)的重建成本進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)條件的變化會(huì)影響資產(chǎn)的供需關(guān)系和建造成本。
4. 進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估
   • 根據(jù)上述步驟計(jì)算出的重建成本和調(diào)整后的成本，進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

四、成本法在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中的優(yōu)缺點(diǎn)

1. 優(yōu)點(diǎn)
   • 相對(duì)簡單：計(jì)算方法相對(duì)簡單，只需要計(jì)算資產(chǎn)的重建成本和進(jìn)行必要的調(diào)整。
   • 適用廣泛：適用于各種類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等。
   • 可靠性較高：基于實(shí)際的成本數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，相對(duì)可靠。
2. 缺點(diǎn)
   • 忽視市場(chǎng)價(jià)值：主要關(guān)注資產(chǎn)的重建成本，忽視了市場(chǎng)價(jià)值對(duì)資產(chǎn)的影響。在市場(chǎng)條件發(fā)生變化時(shí)，成本法的評(píng)估結(jié)果可能偏離實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。
   • 不考慮土地價(jià)值：只關(guān)注房地產(chǎn)建筑和設(shè)施的價(jià)值，不對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。土地價(jià)值在房地產(chǎn)資產(chǎn)中往往占有重要地位，忽視了土地價(jià)值可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。

五、成本法應(yīng)用實(shí)例（以云門望古房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，雖未給出詳細(xì)計(jì)算過程，但體現(xiàn)其應(yīng)用）

在云門望古房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中應(yīng)用成本法，當(dāng)市場(chǎng)法和收益法由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱和房地產(chǎn)不產(chǎn)生直接受益等因素受到較多約束和限制時(shí)，成本法有著更強(qiáng)的適應(yīng)性。

房地產(chǎn)成本法評(píng)估的局限性

成本法與市場(chǎng)法比較分析

成本法在特殊地產(chǎn)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)成本法評(píng)估流程詳解

成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用-20240226.docx

成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1.引言房地產(chǎn)評(píng)估是為了確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值而進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作。 房地產(chǎn)評(píng)估中的一種常用方法即為成本法。 本文將介紹成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，包括定義成本法、成本法的基本原理和計(jì)算方法，以及成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的優(yōu)缺點(diǎn)。 2.定義成本法成本法是一種根據(jù)房地產(chǎn)品質(zhì)量和數(shù)量，通過計(jì)算已發(fā)生的成本或重建成本，來評(píng)估房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的方法。 簡單來說，成本法是以資產(chǎn)的重建成本為基礎(chǔ)，通過計(jì)算實(shí)際支付的費(fèi)用來確定房地產(chǎn)的價(jià)值。 3.成本法的基本原理和計(jì)算方法成本法的基本原理是根據(jù)資產(chǎn)的重建成本來確定其價(jià)值。 重建成本是指在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，按照相同規(guī)模和質(zhì)量重新建造或修復(fù)該資產(chǎn)所需的費(fèi)用。 成本法的計(jì)算方法包括以下幾個(gè)步驟:1.確定資產(chǎn)的重建成本:根據(jù)資產(chǎn)的類型、規(guī)模和質(zhì)量，確定其重建成本。 重建成本包括建筑材料、人工費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。 2.考慮折舊和功能降低:根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，考慮折舊和功能降低對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。 折舊是指資產(chǎn)在使用過程中價(jià)值的衰減，而功能降低是指資產(chǎn)因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步或變化而導(dǎo)致功能的降低。 3.考慮市場(chǎng)條件和時(shí)機(jī):根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)條件和時(shí)機(jī)，對(duì)資產(chǎn)的重建成本進(jìn)行調(diào)整。 市場(chǎng)條件的變化會(huì)影響資產(chǎn)的供需關(guān)系和建造成本。 4.進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估:根據(jù)上述步驟計(jì)算出的重建成本和調(diào)整后的成本，進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。 4.成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的優(yōu)缺點(diǎn)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中具有以下優(yōu)點(diǎn):-相對(duì)簡單:成本法的計(jì)算方法相對(duì)簡單，只需要計(jì)算資產(chǎn)的重建成本和進(jìn)行必要的調(diào)整。 -適用廣泛:成本法適用于各種類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等。 -可靠性較高:成本法基于實(shí)際的成本數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，相對(duì)可靠。 然而，成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中也存在一些缺點(diǎn):-忽視市場(chǎng)價(jià)值:成本法主要關(guān)注資產(chǎn)的重建成本，忽視了市場(chǎng)價(jià)值對(duì)資產(chǎn)的影響。 在市場(chǎng)條件發(fā)生變化時(shí)，成本法的評(píng)估結(jié)果可能偏離實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。 -不考慮土地價(jià)值:成本法只關(guān)注房地產(chǎn)建筑和設(shè)施的價(jià)值，不對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 土地價(jià)值在房地產(chǎn)資產(chǎn)中往往占有重要地位，忽視了土地價(jià)值可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。 5.結(jié)論成本法是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的一種方法，它以資產(chǎn)的重建成本為基礎(chǔ)，通過計(jì)算實(shí)際支付的費(fèi)用來確定房地產(chǎn)的價(jià)值。 成本法的計(jì)算方法相對(duì)簡單，適用廣泛且可靠性較高。 然而，成本法在評(píng)估過程中需要注意忽視市場(chǎng)價(jià)值和土地價(jià)值對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。 因此，在使用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，需要綜合考慮其他評(píng)估方法和因素，以得到更準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。

成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用以云門望古房地產(chǎn)項(xiàng)目為例

成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用以云門望古房地產(chǎn)項(xiàng)目為例.docx，PAGE8PAGE8前言在當(dāng)今的評(píng)估實(shí)操中，房地產(chǎn)估價(jià)最常用的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。就目前而言，成本法一直以來都是我國房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中應(yīng)用最為頻繁和廣泛的方法之一。由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱和房地產(chǎn)不產(chǎn)生直接受益等因素的影響，從而導(dǎo)致在運(yùn)用收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)受到較多的約束和限制。在市場(chǎng)法和收益法不能完成估價(jià)時(shí)，成本法有著更強(qiáng)的適應(yīng)性。所以成本法是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇應(yīng)用最為頻繁的估價(jià)方法。[1]本文章旨在通過成本法在云門望古案例中的應(yīng)用，擬總結(jié)出在測(cè)算分析該房地

房地產(chǎn)價(jià)值估算中成本法的運(yùn)用.docx

房地產(chǎn)價(jià)值估算中成本法的運(yùn)用 摘要:成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的比較廣泛，相較于其他幾種市場(chǎng)評(píng)估方法其適用性強(qiáng)一些。 目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的比較快速，確保房地產(chǎn)價(jià)值的精確估算，合理使用估算方法是特別重要的。 在成本法應(yīng)用的過程中，還存在著一些問題影響著房地產(chǎn)價(jià)值估算的精確度，在實(shí)際估算中確定要對(duì)其進(jìn)行更新和完善，本文結(jié)合成本實(shí)際應(yīng)用中的問題，對(duì)其在房地產(chǎn)評(píng)估中的具體應(yīng)用進(jìn)行了探究。 關(guān)鍵詞:成本法;房地產(chǎn)評(píng)估;資產(chǎn)評(píng)估; 一、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 1、成本法的范圍 成本法的應(yīng)用范圍相對(duì)于收益法來說，范圍比較大，對(duì)那些沒有進(jìn)行經(jīng)交易和不是用來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以進(jìn)行成本價(jià)格的計(jì)算;與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法也是有所差異的，可以直接對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行成本的估算，不用與其他項(xiàng)目進(jìn)行比較。 市面上的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以也能夠成本法來進(jìn)行評(píng)估。 常見的項(xiàng)目有:新開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、新建工程，公用房地產(chǎn)項(xiàng)目等等。 2、成本法應(yīng)用的留意事項(xiàng)在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，主要是對(duì)兩個(gè)部分進(jìn)行評(píng)估，一個(gè)是房屋部分，一個(gè)是土地部分。 兩個(gè)部分的評(píng)估方式是不同，需要具有專業(yè)技術(shù)水平的評(píng)估師來分別進(jìn)行評(píng)估。 在對(duì)土地進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的過程中，其中的建設(shè)成本是不算在內(nèi)的，由于土地在使用時(shí)是不用需要花費(fèi)原來進(jìn)行建設(shè)的，通常在對(duì)房屋建筑進(jìn)行估算時(shí)，才會(huì)把建設(shè)成本算在其中。 另外，土地的價(jià)值成本與房屋價(jià)值是分開的，土地取得成本不會(huì)算在其中，道理與建設(shè)成本是相同的。 3、成本法的房地產(chǎn)評(píng)估程序 在應(yīng)用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程中，具有科學(xué)的評(píng)估流程。 首先要對(duì)需要評(píng)估的房地產(chǎn)進(jìn)行全面的了解，把握該評(píng)估對(duì)象的基本組成結(jié)構(gòu)和各項(xiàng)信息，對(duì)房屋的使用狀況。 使用年限，購買時(shí)的價(jià)格、所交的稅費(fèi)等等，都需要了解和把握;其次，是對(duì)評(píng)估對(duì)象的重建成本進(jìn)行猜想和估算，在初期只是對(duì)房屋建筑進(jìn)行預(yù)估，會(huì)把其他建設(shè)完成具有相同作用效果的房屋作為參考對(duì)象，來進(jìn)行價(jià)值的估算，評(píng)估對(duì)象的重建成本需要將全部需要重新建設(shè)的區(qū)域、使用的材料成本都需要算在其中;再次是對(duì)導(dǎo)致建筑材料折舊的緣由進(jìn)行分析，并對(duì)其中折舊的價(jià)值成本進(jìn)行預(yù)算，得出最終折舊金額;最終把得出的各項(xiàng)評(píng)估價(jià)格依據(jù)公式計(jì)算出來，得出最終的成本價(jià)格。 二、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題1、忽視效用價(jià)值應(yīng)用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估過程中，通常都是從房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算的，有些費(fèi)用是在房地產(chǎn)建設(shè)過程中必需花費(fèi)的資金，所以需要將全部生產(chǎn)費(fèi)用都算在成本估算中。 但是在實(shí)際評(píng)估的過程中，有些評(píng)估師忽視了房地產(chǎn)的效用價(jià)值，沒有把該種價(jià)值算在成本估算中，上海虹橋購物樂園就是一個(gè)很好的例子，其建設(shè)的成本與實(shí)際的生產(chǎn)效用不成正比，投入的成本太大，而實(shí)際的運(yùn)用效率無法使投入的成本收回，當(dāng)時(shí)居民的生活水平也達(dá)不到購物樂園的建設(shè)需求，使該投入無法得到應(yīng)有的效率，這就是在成本估算時(shí)沒有考試到生產(chǎn)效用的緣由。 在使用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不能只從房地產(chǎn)生產(chǎn)過程投入的成本進(jìn)行考慮，還需要對(duì)該房地產(chǎn)建設(shè)完成后的應(yīng)用效率進(jìn)行考慮，把其應(yīng)用價(jià)值的估算也算在房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值中。 2、不能精確表達(dá)折舊金額5在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行折舊價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)用的是直線法，這種計(jì)算方法在應(yīng)用的過程中是把房地產(chǎn)每年的折舊金額設(shè)置成同一個(gè)數(shù)據(jù)，在這個(gè)基礎(chǔ)來進(jìn)行房地產(chǎn)的折舊金額計(jì)算。 該種方法應(yīng)用的比較普遍，但是運(yùn)用直線法計(jì)算出來的折舊金額與房地產(chǎn)實(shí)際的折舊金額是存在出入的，由于房地產(chǎn)每年的折舊程度是不一樣的，通常都是以逐年遞增的形式來增長的。 剛使用的房地產(chǎn)折舊的程度是特殊小的，在使用一段時(shí)間后會(huì)由于外界的緣由影響房地產(chǎn)的使用狀況，這樣就會(huì)導(dǎo)致房屋消逝這就嚴(yán)峻的現(xiàn)象。 還有一種折舊計(jì)算方法是年限法，這種計(jì)算方法在房地產(chǎn)的初級(jí)應(yīng)用階段，房屋的實(shí)際折舊與該中計(jì)算方法的理論折舊不一樣的，剛開頭的折舊程度高于實(shí)際折舊，而房地產(chǎn)后期的折舊程度又低于實(shí)際折舊，與實(shí)際不符，不能保證折舊金額的精確性。 房地產(chǎn)在實(shí)際應(yīng)用的過程中，許多外界因素都會(huì)對(duì)其銷售價(jià)格造成影響，比如，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的位置、環(huán)境等。 有些房地產(chǎn)的位置較為偏僻，人們的日常出行不便利，這都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。

房地產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用

房地產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用 房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有成本法、收益法和市場(chǎng)法。 本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，通過描述房地產(chǎn)評(píng)估成本法的概念、范圍、公式和評(píng)估程序，了解成本法的原理和運(yùn)用過程，著重剖析房地產(chǎn)評(píng)估中成本法存在的問題，提出改進(jìn)建議。 房地產(chǎn)評(píng)估;成本法;應(yīng)用 隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發(fā)生，交易過程中的矛盾激化已成為常態(tài)。 從銷售方角度來看，銷售人員希望售價(jià)越高越好，增加其賺取利潤的機(jī)會(huì)。 從購買方角度來說，則是希望買價(jià)越低越好，降低購買的成本。 兩方不同的立場(chǎng)注定了矛盾的產(chǎn)生，房地產(chǎn)真正的價(jià)值卻難以評(píng)定。 為了公正、合理、客觀、精確地計(jì)算房地產(chǎn)真正的價(jià)值，就需要專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員來進(jìn)行估價(jià)，因此房地產(chǎn)評(píng)估人員所接受的評(píng)估工作變多，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)量也隨之增多。 本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應(yīng)用的不足，使得評(píng)估值更準(zhǔn)確。 一、成本法概述 (一)成本法的概念 成本法是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)格或重建價(jià)格扣減掉折舊的部分，得到價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法也可以說成是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等必要支出價(jià)格的匯總，組成房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格方法。 (二)成本法的范圍 成本法不同于收益法，可以評(píng)估不以營利為目的或沒有經(jīng)濟(jì)利益或潛在經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn);同樣也異于市場(chǎng)法，不需要有相似的可比交易。 成本法適用如下:(1)將要開發(fā)或是新開發(fā)的房地產(chǎn);(2)公益或是公用為目的的房地產(chǎn)，例如公園、醫(yī)院等;(3)設(shè)計(jì)獨(dú)特或是針對(duì)特定使用的房地產(chǎn)，例如工廠、機(jī)場(chǎng)等;(4)處于保險(xiǎn)和損害賠償狀況下房地產(chǎn)。 (三)成本法的基本公式 成本法是站在購買者的角度，重新構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估值是投資者從獲取土地開始購買到房屋出租出售過程發(fā)生的必要支出、稅費(fèi)和開發(fā)利潤的總和。 公式一:房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤房地產(chǎn)評(píng)估通常是將房屋和土地分開評(píng)估，評(píng)估過程也是由專門的評(píng)估師分別完成的。 土地價(jià)值的公式是將扣除建設(shè)成本，土地是不需要建設(shè)的，所以建設(shè)成本是屬于房屋價(jià)值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價(jià)值中。 土地價(jià)值計(jì)算時(shí)，還應(yīng)注意，實(shí)際中取得的土地不能直接使用，開發(fā)土地的成本也應(yīng)計(jì)入土地價(jià)值中。 公式二:建筑物價(jià)格=重置價(jià)格-建筑物折舊建筑物折舊=物質(zhì)折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×(1-成新率)即:建筑物價(jià)格=重置價(jià)格×成新率。 (四)成本法的房地產(chǎn)評(píng)估程序 第一步，了解評(píng)估對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成以及收集基本信息，例如房地產(chǎn)買價(jià)和稅費(fèi)，房屋的使用狀況等;第二步，測(cè)算重置成本或重建成本，重置成本是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、規(guī)格等通過改進(jìn)、更新之后評(píng)估的價(jià)值，由于評(píng)估時(shí)是預(yù)估，通常我們會(huì)選擇相同效用的全新建筑物作為參照評(píng)價(jià)。 重建價(jià)格是將評(píng)估對(duì)象所用的相同材料等進(jìn)行類似復(fù)原所用的成本(兩者都要滿足參照物與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)、國家制度和市場(chǎng)環(huán)境相同);第三步，測(cè)算折舊，通過引起折舊的原因，進(jìn)行同類匯總，分別測(cè)算折舊額;第四步，計(jì)算成本價(jià)值，重置成本或重建成本扣除減值部分(如折舊)得出結(jié)果。 二、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題 (一)忽略效用價(jià)值 使用成本法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，是從會(huì)計(jì)的角度，以生產(chǎn)費(fèi)用論為理論基礎(chǔ)，價(jià)格是由生產(chǎn)過程中必要支出決定的。 實(shí)際評(píng)估中，很容易忽略房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價(jià)值，只考慮成本。 因此，評(píng)估時(shí)還應(yīng)注意房地產(chǎn)的效用。 以上海虹橋購物樂園為例，其號(hào)稱亞洲最大的購物中心，規(guī)模是兩個(gè)正大廣場(chǎng)，處于外環(huán)區(qū)域。 成本的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際的效用，超出了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求和當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)能力，導(dǎo)致現(xiàn)在仍然處于爛尾狀態(tài)，沒有發(fā)揮出價(jià)值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。 所以，使用成本法估價(jià)時(shí)單從房地產(chǎn)生產(chǎn)必需的費(fèi)用來評(píng)定房地產(chǎn)的價(jià)值過于片面。 應(yīng)在評(píng)估時(shí)，先考慮房地產(chǎn)的效用能否被市場(chǎng)所需要，再建立在生產(chǎn)所必要的費(fèi)用上，加上效用給房地產(chǎn)帶來的價(jià)值。 (二)不能準(zhǔn)確表達(dá)折舊金額 直線法計(jì)算折舊是假定房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。 運(yùn)用直線法計(jì)算房屋的折舊，是不準(zhǔn)確的。 實(shí)際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢(shì)的。 運(yùn)用年限法計(jì)算的折舊，期初房屋是嶄新的，實(shí)際折舊額低于理論的折舊額，實(shí)際的折舊被高估，后期房屋老化會(huì)越來越嚴(yán)重，折舊額又被低估，沒有體現(xiàn)出折舊是逐年增加的現(xiàn)象，違背了配比原則。 運(yùn)用成新折扣法計(jì)算房地產(chǎn)的現(xiàn)值是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格乘以房地產(chǎn)的成新率。 房地產(chǎn)的成新率是由估價(jià)人員依據(jù)房屋的建筑年代、損壞狀況等估測(cè)出來的比率。 估測(cè)的數(shù)值會(huì)受到估價(jià)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的影響，這對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師理論知識(shí)的掌握、評(píng)估經(jīng)驗(yàn)有著較高的要求。 (三)忽略外部環(huán)境對(duì)價(jià)格的影響 成本法主要是通過扣除折舊的方法來評(píng)定房地產(chǎn)的剩余價(jià)值。

成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用.ppt

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