本篇文章給大家談談老舊小區改造存在的問題提出對策建議，以及老舊小區改造面臨難點對應的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。當下，全國各地老舊小區改造正在加速推進。《規劃》提出，聚焦老舊小區更新改造工作，統籌推進老舊小區分類改造，提升居住品質，促進職住*衡，到2025年完成1.6億*方米老舊小區改造。在老舊小區改造中，開封市城鄉一體化示范區轄區內的金康苑小區和武夷連片小區提升改造，獲得了群眾點贊。

本篇文章給大家談談老舊小區改造存在的問題提出對策建議，以及老舊小區改造面臨難點對應的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、推進老舊小區適老化改造，這些城市出新招
• 2、城市預制板樓老舊小區如何改造？
• 3、寧夏省推進老舊小區改造，讓“高齡”小區華麗轉身，主要有哪些相關舉措？
• 4、老舊小區存在的重點難點問題有哪些？
• 5、老舊小區改造及社區物業管理的問題和對策
• 6、如何調動居民參與老舊小區改造的積極性？

推進老舊小區適老化改造，這些城市出新招

當下，全國各地老舊小區改造正在加速推進。在老舊小區改造中，“適老化”“無障礙”成為關鍵詞。

5月18日，《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》（簡稱《規劃》）正式印發，這也是全國首個減量發展背景下的城市更新專項規劃。《規劃》提出，聚焦老舊小區更新改造工作，統籌推進老舊小區分類改造，提升居住品質，促進職住*衡，到2025年完成1.6億*方米老舊小區改造。同時，《規劃》明確，要注重適老化和無障礙改造，加強適老化改造設計管理，突出加裝電梯、公共環境適老化改造和無障礙環境建設等重點任務，統籌養老、助殘等相關政策，鼓勵“物業服務 養老服務”。

事實上，今年的《政府工作報告》中也提到，要推進無障礙環境建設和適老化改造。那么，隨著老齡化社會的到來，如何推進老舊小區“適老化”改造？如何對接“銀發一族”的社區養老需求？

北京：

推進室內適老化改造，探索“五方聯動”

勁松模式、清河樣本、昌*經驗……在老舊小區適老化改造方面，北京走在了全國前列，各區總結出了“因地制宜”的模式和經驗。

去年5月，北京率先發布了《關于老舊小區綜合整治實施適老化改造和無障礙環境建設的指導意見》，推出適老化改造“菜單”，為適老化改造提供了參考標準。

在北京老舊小區的適老化改造方面，特別注重的是“內外結合”和“社區配套”。以北京海淀區南二社區為例，這是北京市首個老舊小區適老化改造試點，由海淀區政府出資，從適老居住環境、出行環境、健康環境、服務環境、敬老社會文化環境營造五大方面進行適老化改造。

在室內適老化改造方面，南二社區對小區內99戶80歲以上老人和重度失能老人家庭進行家庭居室適老化改造，包括配置防滑墊、感應夜燈、連續手把、洗澡椅等方便老人自理的設備，還配置了智能設備，實現就寢、習慣化動作、如廁、洗浴等數據實時監測，如有異常，老人家屬和醫護人員可在第一時間獲悉。

同時，在社區配套方面，南二社區注重老年人的生活需求，補齊了便利店、理發、家政、洗染、維修、末端物流等八項基本便民服務功能。從2019年改造至今，南二社區這種“內外兼備”“軟硬件結合”的做法成了北京老舊小區適老化改造的樣本和成功案例。

繼海淀南二社區后，在朝陽區政府的支持下，朝陽區勁松小區引入社會資本用于推進老舊小區改造更新，并形成了“勁松模式”。

“勁松模式”開啟了多重意義上的創新，探索出了一條“區級統籌，街鄉主導，社區協調，居民議事，企業運作”的“五方聯動”機制，對老舊小區引入社會資本力量具有示范性意義。不僅如此，在引入物業時，勁松小區率先以“先嘗后買”的理念，以“先服務，再體驗，后收費”的原則，讓居民感受到環境與服務提升的切身變化，從而更容易接受自主向物業繳費。

河南開封：

探索“紅色議事廳”，推廣“3 3”電梯加裝模式

推進老舊小區適老化改造，八朝古都開封市也走在了全國的前列。與一二線城市不同，三四線城市普遍面臨著人口外流、人口老齡化問題，在老舊小區改造時，開封市積極探索和創新適老化模式，給三四線城市適老化改造提供了新思路。

在老舊小區改造中，開封市城鄉一體化示范區轄區內的金康苑小區和武夷連片小區提升改造，獲得了群眾點贊。值得一提是，已有27歲“高齡”的金康苑小區在2021年被國家住房和建設部確定為全國推廣的12個典型改造案例之一，供全國學習借鑒。

對此，開封市城鄉一體化示范區住房和城鄉建設局總結了兩個小區的成功經驗，形成了一套自己的舊改標準，即“五連”和“六有”。“五連”包括地下連、地面連、風貌連、服務連、人心連；“六有”即有完善的基本公共服務設施、有健全的便民商業服務設施、有完備的市政配套基礎設施、有充足的公共活動空間、有全覆蓋的物業服務、有健全的社區管理機制。

據新京報記者了解，在老舊小區改造之初，開封市城鄉一體化示范區住房和城鄉建設局牽頭成立了由區黨工委書記、管委會主任任雙組長的黨建引領城市更新及老舊小區改造指揮部，并建立周例會和日調度制度，用心研究創新老舊小區改造項目新理念。

在廣納民意方面，金康苑小區和武夷連片小區創新推廣了“紅色議事廳”；在引導民意方面，發揮小區內群眾威望高、號召能力強的老人建立“紅色管家”志愿服務隊，帶頭參與矛盾調解、政策宣傳、疫情防控等，實現“我的家園我來管”。

在老舊小區的改造中，加裝電梯成為老年人無障礙通行的必要一環，但是，也有低樓層的居民反對加裝電梯和額外收費，認為自己“吃了虧”。在武夷片區的老舊小區改造中，正是通過“紅色議事廳”、居民會客廳，開展“微治理”，尊重民意，發揮民智，創新性地采取了“3 3”電梯加裝模式。

“3 3”電梯加裝模式即分高、中、低3個檔次，居民可以根據自身居住的情況，選擇一次性出資、分期付款、按次刷卡使用3種付費方式。這種按需付費的使用模式不僅解決了老年人上樓難的問題，也獲得了小區居民的大力支持。

“小區缺少老年人和小孩娛樂休閑的地方，公共區域私搭亂建及小菜園也隨處可見。”這是來自河大家屬院居民的抱怨。在改造前，河大家屬院內部原有的廣場小花園是一片廢棄的雜草，到處是居民私搭亂建的小棚子、雞窩、菜地等。在改造后，小花園實現了“變身”，不僅花團錦簇，而且設置了針對老年人的健身休閑區，中間設置有乘涼亭，兼具了美觀和實用性。

據開封市城鄉一體化示范區住房和城鄉建設局物業科科長豐光輝介紹，在“紅色議事廳”中，住四樓的居民張阿姨提出“每天下樓買菜回來上樓時都很吃力”的現實情況，在武夷社區的老舊小區改造中。針對張阿姨提出的“上樓吃力”，社區加裝了臨時折疊休椅，座椅旁邊還有溫馨提示和緊急****，可以讓張阿姨“上一層，歇一歇”。

據介紹，經過幾年的老舊小區提升改造工作，開封市城鄉一體化示范區內雜亂無章、簡陋破舊的老舊小區面貌煥然一新，提升了廣大群眾的幸福感、獲得感，贏得了當地居民的點贊。

浙江杭州：

運用市場化機制，推廣“物業 養老”模式

作為長三角的核心城市，杭州在老舊小區改造方面探索出一條“居民主體、政府引導、社會參與”共建共治的模式，“交給專業團隊干專業的事兒”成為杭州老舊小區適老化改造的理念。

杭州上城區采荷街道引入了宋都服務作為“金牌管家”，負責對轄區內的36個老舊小區進行升級改造，不僅推出了一套可供復制的社區居家養老理念，還打造出了聞名的“社區養老一條街”。

在上城區四季青街道錢景社區的三新路景芳東區段，原本有一條知名的“小區商業街”，但由于非機動車亂停放、周邊沿街環境差、社區活動場地小等原因，當地社區決心將其改造，通過引入宋都服務全資子公司和瑞生活，花了將近一年的時間，成功將“小區商業街”改造成了“幸福養老一條街”。

“幸福養老一條街”總長100多米，總面積約1200*方米，這條路舊貌換新顏，設置了食堂、超市、理發店，活動室等，一應俱全地滿足了老年人的生活需求。

杭州上城區采荷街道通過引入和瑞生活率先探索了“物業 養老”的模式，在物業服務方面，設置了社區養老的服務“菜單”，包括怡閑園、怡康園、怡智園、怡惠園、怡學園、怡養園、怡樂園、怡護園、怡和園、4S服務驛站等十大功能區塊，形成了集生活照料、文化娛樂、醫療保健于一體的一站式社區養老服務。

滿足社區養老需求已成為老舊小區改造的重點工作，杭州通過運用市場化機制、積極引入社會資本，激發社區服務升級的可持續動力，讓越來越多老年人在社區享受到更專業、更多元的養老服務。

專家建議：

推動適老化改造多元化籌資，鼓勵社會資本參與

推進老舊小區的適老化改造具有迫切性。第七次全國人口普查結果顯示，2020年我國60歲及以上人口為2.64億人，占比達18.70%。在“十四五”期間，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化。

今年兩會期間，全國政協委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文就“加快推進老舊小區適老化改造”議題提出建議，加大籌資力度，推動適老化改造多元化籌資。地方政府應加大適老化改造投入力度，并應多方努力，形成合力，積極為適老化改造創造政策環境。

上海交大中國城市治理研究院陳杰教授表示，老舊小區適老化改造應該遵循三個原則，首要原則就是尊重意愿，要“自下而上”和“自上而下”有機結合，有效互動。不主觀設計，多傾聽基層聲音，確實社區里有需求再行動。遵循法治精神，尊重物權產權和社區的自主權自治權，絕不應**化推動。

在尊重民意的基礎上，陳杰指出，循序漸進，條件成熟一個做一個，做好一兩個典型案例，形成示范效應，提煉可復制可推廣經驗，小范圍進行試點，樹立品牌再大范圍推廣，獲得更多社會投入，形成良性循環。此外，社會參與是基礎。適老化改造不能成為政府一家獨角戲，一定是以社會力量為主，應用市場機制，充分調動社會多方面積極性，形成各方合力。

北京易享生活健康科技有限公司創始人、CEO吳曉蓉告訴記者：“社區居家養老屬于‘有剛需，無市場’，缺乏第三方專業運營機構來運營。比如，在老舊小區適老化改造時，引入的物業公司能否持續提供專業的社區養老服務，零碎的養老服務商如何統一管理等。”

對此，陳杰也深有體會，他表示：“基于對前期多個試點項目的調研，推廣‘物業 養老’落地，主要受到六個來源的阻塞：場地缺自主、業務無授權、業主認同低、服務能力弱、運營模式不明、政府支持不足。這其中有三個矛盾凸顯，物業服務企業的非專業性服務供給水*與養老服務的專業性要求之間的供需矛盾，物業服務企業對經營業務的盈利性要求與養老服務的公益性普惠性要求之間的屬性矛盾，物業服務企業與業主群體在當前社區治理框架和物業服務模式下的利益矛盾。”

對此，陳杰建議，物業服務企業可以在自身內部孵化專業養老化團隊或者引入第三方專業化養老機構來化解專業化不足的矛盾。而對于盈利的矛盾，可以讓物業企業在滿足約定服務質量考核的前提下承擔微利、無利甚至虧本的公益性、普惠性居家社區養老服務的同時，也授予其開展增值性居家社區養老服務的優先特許權，放開相關價格管控，滿足部分有購買能力的老人對高層次、高品質居家社區養老服務的需求，這樣“肥瘦搭配”，形成交叉補貼。

“目前，老舊小區的適老化改造側重點是社區外部，而缺乏對老年人室內的改造，比如取消高差，防滑、無障礙扶手、適老家具等設計，甚至到智能化的硬件設施等。有一些改造需要室外和室內同步考慮，比如老舊小區衛生間地面存在高低差，老人出入不便，最好從系統解決，進行老舊小區衛生間主立管改造，從而降低高差，減少老人跌倒風險。”吳曉蓉如是說。

城市預制板樓老舊小區如何改造？

城市預制板樓老舊小區如何改造老舊小區改造存在的問題提出對策建議？

簡易改造舊裝配式住宅區可以解決一些問題，但不能解決不抗震的根本問題。有些多層建筑已經存在了50多年，預制板、管道、線路、保溫層、窗戶、無障礙等問題都需要改革。也就是過去用的水泥已經風化，陽臺上的水泥一個個脫落，都是隱患。老舊小區改造存在的問題提出對策建議我們應該對看房進行風險評估，以避免事故。

舊裝配式房屋的改造應從外部結構入手，加固房屋基礎。房子里可以做幾根柱子來支撐整個房子的大梁。墻壁可以再用保溫材料和防水材料，地面可以再推倒，用新材料鋪設。另外，里面的一些軟裝其實完全可以更換，墻壁可以重新貼上壁紙，地面可以用地磚或者木地板。屋頂可以重新加固，瓷磚可以換成彩鋼瓦，所有的窗戶都可以換成碎鋁隔音窗。

翻新老房子需要注意什么？

1.沒有必要更換所有的家具。對于質量好，但是表面有點舊的，可以給家具表面刷漆或者翻新，省下不少錢。

2.許多老房子都存在一些缺陷，如公寓面積小、功能分布不合理、采光差等。而且，很多老房子都是磚混結構。墻體改建時，先承重抗震構件，后圍護分隔構件。避免敲擊承重墻，否則會留下嚴重的安全隱患。

3.由于老房子原有的水路管道布局有很多不合理的地方，所以在裝修的時候需要對原有的水路進行徹底的檢查，看看有沒有腐蝕或者老化。

關于如何改造舊裝配式房屋以及在改造舊房屋時應該注意什么，上面已經給出了詳細的介紹。事實上，翻新老房子并沒有你想象的那么難。只要知道方法，裝修速度也很快，但一定要注意水電，否則會對以后的生活造成很大的影響，而且一定要多注意所用的所有原材料的質量。

寧夏省推進老舊小區改造，讓“高齡”小區華麗轉身，主要有哪些相關舉措？

寧夏回族自治區推進老舊小區改造老舊小區改造存在的問題提出對策建議，讓“高齡”小區華麗轉身。改造具體措施老舊小區改造存在的問題提出對策建議，包含兩個方面工作。第一小區居家環境改善，將獨棟樓圍墻拆除，合并為小區統一管理；第二老舊設施維修更換和加裝，方便居民日常生活出行。

老舊小區改造，已經成為當下城市管理重要一環。寧夏回族自治區老舊小區改造，主要針對2000年底以前建成小區。經過改造后小區，給人一種煥然一新感覺，能夠達到這樣效果，主要和下面兩個舉措相關。

一、對外部環境進行改造升級

老舊小區現存問題有，道路泥濘坑洼，外墻墻皮脫落，外加設施設備老舊。此次老舊小區改造，就是針對這些問題，進行改造和修建。對脫落墻皮重新補刷，道路全面鋪裝硬化。小區內綠植，尋找有利地形補種。

就連污水處理能力，也得到了很大提升，上下水管進行了更換，讓小區內污水橫流狀態得到解決。小區內道路狹窄地方，依據有利地形，進行了適當拓寬。

二、獨棟單元合并成小區，引入專業物業管理

改造老舊小區中，有很多獨院存在，這些獨院修建時候，都設計有圍墻。在老舊小區改造過程中，將獨院圍墻拆除，把眾多獨院合并成小區，而后有條件樓棟，對其加裝電梯。一切改造完成后，便引入了專業物業管理。

常年生活在小區居民，對改造非常滿意，有老人坦言，如同換了新小區一樣。小區內加裝健身器材，方便了老人日常生活，讓其鍛煉身體變得更加方便。

城市里老舊小區改造，不僅延續了小區壽命，更提升了居民生活品質，也節約了城市建設資金，是一個一舉多得措施，深得人們支持和喜歡。

老舊小區存在的重點難點問題有哪些？

亂搭亂建、缺乏管理，綠化帶變為私人菜地、雜草叢生，小區內隨處可見生活垃圾，車輛亂停現象嚴重，給居民的正常生活帶來極大的不便。房屋比較陳舊，沒有電梯、停車位、管網破舊、開放式管理，安全性差、物業不配套。

沒有業主委員會，沒有物業，沒有社區工作站，只有居委會負責對于社區的整個治理，這也是現在老舊小區的一個通病。

居委會除了要完成上級交辦的各項業務指標之外，還要對居民的大事小情進行管理，大到養老保險的認證，小到失業證的辦理，雜到鄰里關系的調解，專業到財務報表的上交等等。

擴展資料：

老舊小區里的公共設施因為時間以及環境的影響，存在著很多安全隱患。改造老舊小區的公共設施，主要包括消防水源和消防設施等，對電氣的改造，對燃氣的敷設，改造消防通道以及電梯等。同時還包括了房屋的修繕，規范樓道內的線管以及規范戶外的供熱設施等。

為了提高小區的綠化水*，讓小區看起來干凈整潔，對于地面破損進行修補，清理小區的違章建設，恢復小區的綠化帶。對小區的墻面進行粉刷，把墻上的牛皮廣告徹底清除，優化小區的整體環境。

老舊小區改造及社區物業管理的問題和對策

隨著城市建設步伐的加快，環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受，已經成為了城市建設和管理水*的重要窗口，相比之下一些老舊小區就顯得黯然失色。煙臺市芝罘區作為中心區、老城區，有常住居民31.6萬戶，其中，無物業管理老舊小區居民15.4萬戶，占全區總戶數的48.7%。由于建成時間長、基礎設施差、管理不到位等原因，這些老舊小區在住宅區改造及社區物業管理工作方面，存在著很多現實的困難和問題。

一、困難和問題

一是產權復雜，維修資金缺失。老舊住宅區產權情況復雜，統一管理難度較大。同時，由于改制、破產等原因，個別老舊小區已無管理主體，處于“失管狀態”，雖然前期我區對轄區的無人管理小區進行了升級改造，但由于沒有后續管理，環境不容樂觀，違章建筑、占道經營、破墻開門、開店、毀綠占綠的情況比較普遍，綠地雜草叢生，嚴重影響了小區秩序和容貌。此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建設部要求建立維修資金，無法滿足共用部位、共用設施的維修。老舊小區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，部分產權單位出于部門利益也不愿意配合舊區整治和引入物業管理的工作。

二是居民認識存在誤區。在過去計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，讓很多老舊小區居民還存在很多無償享受服務的傳統思想，習慣了由原單位的房產管理部門的管房模式，多數居民認為實行物業管理就是想多收錢，額外增加生活負擔，即便要交錢最好也是由原單位來繳納。同時，居住在老舊小區的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區域，“誰享受、誰付費”的物業管理消費意識未形成。此外，群眾對物業公司提供服務的內容及標準要求不一致，對物業費的收取標準心理預期不一致。

三是工作推進中不配合問題較為突出。一方面，整治項目和內容難以統一。由于居住習慣不同，小區內居民對整治工作意見不一，尤其涉及居民切身利益的事項，如清理菜地、無花果樹、拆除違建等問題，很多居民不理解、不支持。還有部分群眾提出大量個性化改造要求，絕大多數要求既不符合整體改造規劃，也無相應資金支持。在無法滿足群眾要求的情況下，推進工作受到不同程度的阻力，群眾不配合、不理解情況時有發生，說服、解釋和勸解工作數量大、難度高。

四是物業管理企業水*參差不齊。各辦事處雖然全部完成了街巷保潔市場化服務外包招投標工作，確定了相應保潔服務企業進駐，但部分保潔公司不具備物業管理資質，或資質較差，屆時部分小區將出現保潔公司負責街巷保潔，物業公司負責小區的物業管理，容易造成責任不清、互相推諉，影響管理效果的問題。

二、意見與建議

一是要多方籌措改造資金。老舊小區居民收入普遍偏低，花錢買服務的意識較為淡薄，街道（園區）難以籌集整治和管理資金。要完成涉及15萬戶群眾的老舊小區改造工作，所需要的資金巨大，需要多方籌措。住建部門要積極向上爭取外墻節能改造、住房維修等專項補貼資金和相關政策扶持老舊小區改造存在的問題提出對策建議；經信、城管要加強對上溝通，協調供電、通信燃氣、熱力等單位將社區整治線路和設施的改造列入本單位工程計劃，并安排專項資金；區政府根據財力狀況，出資整治改造社區公共環境，增加便民設施。同時，可考慮引入社會資本的方式，采取政府、產權單位、居民個人和物業公司按比例共擔的方式籌集改造資金。

二是強化宣傳引導，建立長效機制。改造前，明確升級改造時間和目標并在小區顯著位置予以公示，讓業主能深刻感受到整治改造工作將會給他們帶來的切身利益；物業公司要采取多種形式進行物業管理有關政策法規和知識的宣傳，如建立微信公眾號，讓公眾理解實施物業管理的意義，提高廣大群眾對物業管理的認知程度，同時不斷提高服務質量和水*，為營造一個安全、美好、舒適的生活居住環境而共同努力。同時要增加物業服務透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區布告欄進行張貼，或者以其他方式讓業主知道。針對小區內物業繳費率低的情況，對小區業主物業消費觀念進行引導，廣泛宣傳《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，通過公示物業成本核算，物業和業主的權力和義務等方式，推動和監督物業企業全面履行職責，讓廣大業主知道物業收費的合理性和合法性，改變業主不交物業費的思想，提高小區物業繳費率。除此之外，還要逐步推進人民調解、法院受理、綜合執法等依法治理進社區進小區活動，建立起老舊小區管理的長效機制。

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三是貫徹有關激勵政策，引導物業公司多元經營。創造條件促進老舊小區內的多種經營，彌補維修管理經費的不足。嚴格落實《關于推進全省老舊小區整治改造和物業管理的意見》（魯建發〔2015〕14號）有關要求，出臺有關政策激勵老舊小區物業企業。一是規模經營激勵，通過支持物業規模化經營降低成本。二是特許經營激勵，將物業管理區域內的廣告發布權、便民服務亭設置和經營權、停車收費權、快件智能存儲柜場地租賃收費權一定交給物業企業，彌補其物業費。三是拓展經營激勵，允許物業企業開展家政、維修、安裝等便民服務，并收取約定費用。四是后續經營激勵老舊小區改造存在的問題提出對策建議：對自愿接管老舊小區建筑面積5萬*方米以上、簽訂物業服務合同3年期限以上的骨干物業企業，在今后參與物業項目投標時其評標總分自動上浮10%。鼓勵物業公司搭建專業的信息服務*臺，讓業主的需求與社會服務資源的提供在這個*臺上實現對接，比如青華社區的“速易遞”；租賃和房地產中介。物業管理在這方面有很大優勢，隨著房地產三級市場的活躍，老舊小區所具有的地域優勢和配套優勢，使得租賃和交易會越來越活躍。

四是逐步建立老舊小區專項維修資金。1999年以前的商品房基本上未建立維修資金。公房出售房屋和集資建房房屋雖然提取了維修資金，但市房屋資金管理中心不同意動用本金，共用部位和共用設施的維修資金仍然缺乏。針對上述情況，一方面積極協調市房屋資金管理中心必要時可動用維修資金，同時要積極探索維修資金穩妥投資增值的方式方法，不斷壯大維修資金規模。另一方面，針對舊的小區沒有維修基金，靠物業是很難把專項維修資金籌集起來這一情況，政府要采取適當方式建立老舊小區專項維修資金。同時要設立老舊小區應急管理基金。小區出現井蓋丟失、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題由政府設立應急維修基金解決，待事后由責任主體補交有關費用，維修事宜由管理責任主體居委會或物業公司負責，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。

五是發揮好小區群眾領袖作用，理順情緒，化解矛盾。老舊住宅區整治改造和社區物業管理是一項復雜的系統工程，涉及的群眾多、環節多、細節多，難免出現矛盾和問題，如住戶分攤資金落實、群眾不理解、不配合等問題，這就需要發揮好小區樓片長等群眾領袖的作用，架起與群眾**溝通的橋梁紐帶，廣泛征求群眾的意見建議，理順情緒，化解矛盾。對一些關乎群眾切身利益的問題，如信箱、監控的數量和點位，防盜門的樣式、品牌及需要居民承擔的資金數額，小區內樹木花草等處理等，難免出現意見不統一的情形，這時既要面對面征求、召開懇談會等形式，征求群眾的整治意見，在保證絕大多數人利益的同時要做好其他群眾情緒理順工作。此外，在管理方式上，可以考慮社區自治。適時成立業主委員會，由社區居委會協同業主委員會在廣大業主和社區失業人員中優先招聘服務人員，并通過購買服務的方式對公共設施進行檢修，形成自主管理的模式。物業費由業主委員會負責收取并在固定位置定期公示費用收支情況。對于服務不到位的，由業主委員會負責收集投訴意見并更換服務人員。

六是積極協調，形成工作合力。區政府要重點做好對上的協調溝通，充分發揮供電、供水、供暖、供氣等公共服務企業在老舊小區改造和物業管理中的重要作用，尤其是對一些前期沒有并網管理且老化嚴重的小區，爭取優先改造移交并網管理；城管局要推進綜合執法進社區、進小區，對居民區存在的亂搭亂建和違章建筑要加大執法力度，配合社區和物業公司做好清理整頓。建議深入理順區街城管體制，將開放式無人管理小區環衛保潔、園林綠化等責任徹底下放街道，企事業單位自管小區日常管理也由街道負責指導監督。并賦予街道（園區）物管企業進駐的初審權，由街道（園區）結合轄區實際與骨干物業公司簽訂《物業管理合作協議書》，接管其轄區范圍內的開放式無人管理小區。同時，將物業服務企業的資質申報下放到所在街道（園區），即物業企業的資質申報、年審資料，必須先經街道（園區）受理審核后，才能交由區住建部門審批備案，從而使街道（園區）掌握物業服務企業的“緊箍咒”，為推動物業管理和社區管理有機結合創造條件。

七是堅持市場化運作與政府托底并行的工作方法。居住在老舊小區的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區域。對這部分群體，需要政府部門進行補貼，做好保障，逐步建立起“街道主導、建管并舉、市場化運作、政府托底”的工作機制。在具體操作上，要采取先整改，再收費的方式，以改造的實際成效贏得群眾對繳費的支持。對老舊小區本著“物業公司先期介入、小區先行整改、整改后交付物業管理服務”的方式統籌推進老舊小區的改造和物業管理工作，“改造一個，交付一個，成熟一個，收費一個“的原則有計劃、分批次地推進，有序擴大物業管理的覆蓋面。對改造驗收合格的老舊小區，交付物業公司管理，待物業服務得到絕大多數居民滿意的情況下，啟動物業繳費，實現企業化運營。

八是統一規劃設計，統籌協調推進。在小區前期的改造規劃上，建議聘請專業機構，統一進行規劃，重點是要做好管網、線路等基礎設置的改造規劃，避免重復改造、重復施工等問題。在小區物業管理上，應統一物業管理，避免多頭管理。可考慮全區統一招標一個有實力的物業公司，不但可以保證后期物業管理質量，而且可以通過規模化降低企業成本，減少政府補貼，減輕財政負擔。 ;

如何調動居民參與老舊小區改造的積極性？

個人覺得可以先對小區居民做個調查，看看有多少人愿意改變現在得居住環境，然后再出兩份效果圖，來激發他們的欲望，讓他們看看改造后得環境，對他們生活品質有多少提高，只有先讓大家有這個欲望，才好進行下一步得工作開展。

政府主導，廣泛宣傳，居民自愿，業主協商！

政府主導下，廣大業主積極討論協商，拿出來可行性方案。比如投資按樓層高低比例出資，一、二樓合理減免使用費、物業費等方案（電梯管理費補償低層物業費，物業公司不吃虧）。

廣泛宣傳就是讓所有的人了解按裝電梯和小區其它改造帶來的好處，對今后生活便利、拆遷補償、房產升值等。小區升值潛力大，并且是今后小區建設管理的趨勢！

要讓業主自愿參與。老小區改造，對自己的居住環境和舒適度都有好處！提高小區形象、改善居住環境、增加生活便利等都是長期居住中獲得享受的實質性改善。

和諧家園、和諧 社會 ，對于小區一切事務，都要協商解決。小區改造，不要只看到居住在一樓，基本上享受不到有電梯的好處，同時要看到其他地方的改造，自己還是需要的、能享受到其它方面改造后的好處的。

老舊小區升級改造，要爭取絕大多數人的意見。針對個別業主，做到積極爭取、曉之以情、動之以理，打感情牌。大家都在一個小區、一棟樓居住，是一個整體，一榮俱榮，一損俱損，舍小家顧大家，在相互理解，相互支持的基礎上給予低層業主適當補償和收費優惠！

調動居民參與老舊小區改造的積極性，要看老舊小區改造的具體情況是否符合民意，小區居民能否得到真正的實惠。如果老舊小區，建筑年代久遠，房齡較長，建筑質量差，本來就沒有再進行改造的價值，還要讓居民掏錢安裝電梯，居民是不愿意的。要考慮老破小安裝電梯的安全性。如果改造能提高小區居民的生活質量，老破小房內的居住環境，居民得到好處，那肯定居民會同意改造的。如果花錢改造就象花被床單子蒙雞籠一樣，有什么意義呢？

所以，要讓居民積極參與老舊小區的改造，首先要讓小區居民得到實惠。否則，就是勞民傷財！

根據目前杭州和睦新村的所謂舊小區改造既浪費國家資金！又對小區危房的安全更加增加了危險度！施工隊有七八個互相不配合，開挖道路七次之多！單元走廊整天迷漫灰塵！原來是預制板的房子己經不起敲打但是施工方不聽居民勸告！居民投訴無門！半年多來吃盡苦頭！本來政府想辦好事！但是事實讓那施工隊鉆進了利益集團！為此像和睦新村這種舊改實際上一點不到位！希望政府有關部門重視！如何面對國務院的要求！再次希望杭州市政府設立群眾監督舉報電話！共同做好國務院舊改工作！

財政投資一般投資于 社會 公共利益領域，比如城市公園、水力設施建設等，投資有價值回報的領域，比如建城市經濟圈，老城區改造，破舊小區建成經濟商業圈，每年可以產生大量的財政收入，給原有居民長久利益。現在財政資金吃緊，不適合投資沒有回報的投資，把錢用到刀刃上，要有經濟思維。

我做為五大道居民，感覺居住環境不一樣。我的居住區，三，四家共用一個廁所，一個廚房。不多說，有關領導知道嗎？

不能只注重安裝電梯就等于解決了老舊小區存在的問題、我住老小區、有天半夜感覺被什么聲音驚醒以為是做夢、白天丟垃圾下樓發現、在三樓與四樓之間的頂面一整塊水泥沒了、地下全是水泥塊、如果安裝電梯是否安全？

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